2020年8月，省人民政府办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场实施意见》（黔府办发﹝2020﹞ 号）（以下简称《实施意见》）。现就该政策解读如下。
一、 出台背景
2019年5月29日，中央全面深化改革委员会第八次会议审议通过《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》），2019年7月23日，以国办发〔2019〕34号文件印发实施。为结合实际，研究制定我省的《实施意见》，省自然资源厅召集贵阳、安顺等市自然资源局同志深入学习研究《指导意见》，通过查阅资料、问卷调查、统计分析等方式广泛开展调研，并深入全国试点湄潭县、贵阳市公共资源交易中心、龙里县、兴义市等地调研，形成《全省建设用地二级市场调研报告》。调研发现，我省的土地二级市场因“缺乏交易的操作性规定、交易信息不对称、服务监管不到位”等问题，交易双方在达成意向并签订转让协议后，再到不动产登记中心办理转移手续，交易信息、交易程序处于封闭状态，存量土地资源要素流通不畅，未形成规范有序的二级市场。根据调研发现的问题，省级起草的《实施意见》，在国家《指导意见》的基础上，吸纳了湄潭试点县的经验做法，学习借鉴了山东、安徽、河北等省已出台二级市场实施意见的相关做法，注重明确二级市场转让、出租、抵押操作性规定，加强二级市场公共交易平台的建设，强调二级市场大数据系统建设和多部门信息的互通共享。在多次讨论、修改、征求意见的基础上完成了《实施意见》送审稿，并于5月11日通过合法性审查，6月1日，经省政府分管省领导召开专题会议研究通过，7月30日经省委常委会第151次会议（省委全面深化改革委员会第八次会议）审议通过。
二、主要内容
《实施意见》共七个部分。第一部分是总体要求。包括指导思想、目标任务和适用范围。第二部分是完善转让规则。明确建设用地使用权转让形式，规范不同权能建设用地使用权转让条件，完善土地分割、合并转让政策，实施差别化的税收政策。第三部分是加强出租管理。明晰以有偿使用方式取得的建设用地使用权出租条件，规范了划拨建设用地使用权出租管理，规范建设用地使用权租赁合同管理。第四部分是完善抵押机制。明确了不同权能建设用地使用权抵押的条件，放宽对抵押权人的限制，依法保障抵押权能。第五部分是规范交易秩序。对各地建设交易平台提出了要求，注重信息的互通共享，规范了交易流程。第六部分是加强监测监管。对培训和规范中介组织、加强交易资金监管、落实公示地价体系、完善信用体系等提出了要求。第七部分是强化保障措施。从加强组织领导、加强部门协作、严格监督问责三个方面进行明确。
三、文件重点解决的几个问题
（一）完善了建设用地使用权转让规则
根据建设用地使用权取得方式的不同，分别明确以划拨方式、出让方式、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让程序、符合转让的条件。针对建设用地使用权土地分割、合并的情况，明确了分割或合并的土地用途和规划条件应符合规划要求，需经市县自然资源主管部门批准。鼓励市、县人民政府结合实际，在地方权限内探索制定城镇土地使用税差别化政策
（二）加强了建设用地的出租管理
明确以出让方式、租赁方式、作价出资或入股等方式取得建设用地使用权出租应具备的条件。对划拨方式取得建设用地使用权出租的，明确了划拨土地年收益标准要与地价标准相均衡，建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度。规范了建设用地使用权租赁合同，明确了建设用地签订土地出租合同的最低期限、建设用地的长期出租年限，明确了建设用地使用权出租与设立抵押权的关系。
（三）完善了建设用地使用权的抵押机制
明确了以划拨方式、出让方式、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权依法抵押的操作性规定。放宽了抵押权人的限制，自然人、企业均可作为抵押权人办理不动产抵押相关手续。
根据国家八部委下发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规(2016)20号)精神，鼓励探索不以公益为目的养老、医疗、教育、文化、体育等社会领域企业，以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。
（四）规范了二级市场的交易秩序
要求市（州）和有条件的县（市）人民政府在现有公共资源交易中心或不动产登记中心搭建城乡统一的土地市场交易平台。要求自然资源主管部门加快建设全省建设用地市场信息系统，推进建设用地市场数据信息与司法、住房城乡建设、财政、国资、税务等部门信息系统的互通共享。要求市、县自然资源部门完善交易规则，按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程推进工作，制定规范的转让、出租、抵押合同。
（五）加强了建设用地市场的监测监管
要求自然资源及相关主管部门培育和规范土地评估、不动产办理、涉地律师事务等中介组织。要求市、县自然资源主管部门加强交易资金监管，探索建设用地二级市场交易资金的第三方资金监管模式。要求自然资源主管部门制定土地市场信用评价规则和约束措施，会同省发展和改革委、市场监管、金融、税务等部门对失信主体实施联合惩戒。
